10 conseils pour l'achat de votre premier bien locatif

L'achat d'un premier bien immobilier locatif est l'un des meilleurs moyens de commencer à accumuler un patrimoine à long terme. Un bien locatif solide peut non seulement vous procurer des liquidités mensuelles, mais aussi servir d'épine dorsale à votre plan de retraite.


La clé, cependant, est de trouver le bon bien. Tous les biens de qualité que vous examinez ne sont pas forcément de bons biens locatifs. Il faut une bonne combinaison de demande et d'emplacement pour maximiser votre rendement. Si vous souhaitez devenir propriétaire d'un bien locatif, mais que vous n'êtes pas sûr de la marche à suivre, voici quelques suggestions sur l'achat d'un premier bien locatif.

Pourquoi acheter un bien locatif ?

L'achat de biens immobiliers locatifs est devenu synonyme des plus grands instruments de création de richesse d'aujourd'hui. Peu d'actifs, si ce n'est aucun, offrent aux investisseurs un retour sur investissement plus important sur plusieurs décennies.

10 conseils pour l'achat de votre premier bien locatif

Plus important encore peut-être, les immeubles locatifs permettent aux investisseurs de gagner de l'argent de manière passive s'ils font appel à un bon gestionnaire de biens immobiliers. Il convient toutefois de noter qu'il existe plusieurs raisons pour lesquelles les investisseurs devraient acheter leur premier bien locatif, notamment les suivantes

  • L'achat d'un premier bien immobilier locatif peut aider les investisseurs à établir une base pour collecter des revenus passifs et générer des richesses pour des générations.
  • Les revenus passifs générés par l'achat de votre premier bien locatif peuvent servir de filet de sécurité financier et aider les propriétaires/investisseurs en cas de besoin.
  • Lorsque vous achetez votre premier bien et que vous le louez, le flux de trésorerie qu'il génère peut généralement être utilisé pour rembourser l'hypothèque et remplir les coffres des investisseurs pendant des années, voire des décennies.
  • L'achat de votre premier bien locatif vous donne la possibilité de le vendre au moment opportun. Grâce à des rentrées d'argent régulières, les propriétaires ne sont généralement pas contraints de vendre lorsqu'ils ont besoin de plus de liquidités.
  • La plus-value n'est jamais garantie, mais l'histoire nous a appris que la valeur des logements augmente plus souvent qu'à son tour. Par conséquent, les propriétaires de biens locatifs peuvent généralement compter sur l'appréciation de leurs actifs.
  • L'achat d'un premier bien immobilier locatif n'est pas la seule façon d'investir. Cela dit, devenir propriétaire est un excellent moyen de diversifier un portefeuille en expansion.

1. Faites vos devoirs

Acheter une propriété et la considérer comme une location n'est pas une recette pour réussir. Avant d'aller trop loin, vous devez planifier ce que vous voulez faire et comment vous comptez le faire. 


Cherchez-vous un logement individuel ou collectif ? Dans quel type de quartier voulez-vous habiter ? Avez-vous une fourchette de prix précise en tête ? Allez-vous gérer le bien vous-même ou demander l'aide d'un gestionnaire immobilier ?


Ce ne sont là que quelques-unes des questions auxquelles vous devez répondre. Vous devez avoir une bonne idée de vos objectifs et de la manière dont vous comptez les atteindre avant de faire quoi que ce soit d'autre.


Aussi gratifiant que puisse être un bien locatif, il peut aussi engloutir votre entreprise si vous vous engagez dans une mauvaise affaire. Une fois que vous connaissez la région et le type de bien que vous recherchez, vous pouvez commencer à vous occuper des chiffres.

2. Préparez-vous à devenir propriétaire

Devenir propriétaire n'a pas la même signification pour tout le monde. D'une part, devenir propriétaire peut signifier apprendre à se débrouiller dans la maison ; pour d'autres, cela signifie engager un gestionnaire immobilier tiers.


Les premiers devraient prendre le temps de s'informer sur l'infrastructure des logements. Ce faisant, ils se renseigneront sur les équipements de la plupart des biens, ce qui leur permettra de régler les problèmes au fur et à mesure qu'ils se présenteront. Mais surtout, les futurs propriétaires devraient se renseigner sur les gestionnaires de biens immobiliers tiers.


L'aide d'un gestionnaire de biens immobiliers réduira considérablement la charge de travail d'un propriétaire. En fait, ceux qui engagent des gestionnaires immobiliers constateront qu'ils peuvent consacrer leur temps à des tâches plus utiles que le simple fait d'être propriétaire.


En particulier, ceux qui engagent des gestionnaires immobiliers peuvent ajouter plus d'actifs à leurs portefeuilles d'immeubles locatifs sans ajouter plus de travail à leur emploi du temps quotidien.

3. Remboursez vos dettes personnelles

Il n'y a aucune raison pour que les investisseurs n'aient pas de dettes lorsqu'ils achètent leur premier bien locatif. En fait, la plupart des gens s'endettent lorsqu'ils achètent leur premier bien locatif. Cela dit, l'acquisition d'un bien locatif peut s'accompagner d'un grand nombre de dépenses supplémentaires.


Les propriétaires doivent mettre de l'argent de côté pour couvrir les frais imprévus. Par conséquent, il sera beaucoup plus facile de mettre de l'argent de côté si les dettes personnelles sont considérablement réduites. Il est donc conseillé de mettre de l'ordre dans ses finances avant d'acheter un bien locatif.

4. Choisissez le bon emplacement

La règle d'or de l'investissement immobilier s'applique toujours : emplacement, emplacement, emplacement. Rien n'est plus important pour l'achat d'un premier bien immobilier locatif que son emplacement.


La proximité de lieux recherchés contribuera à la demande et à la valeur, ce qui permettra aux propriétaires d'augmenter les prix demandés pour la location. Par conséquent, les futurs propriétaires doivent savoir où ils ont l'intention d'acheter. L'emplacement d'un bien immobilier détermine de nombreux facteurs, dont le moindre n'est pas de dicter la manière dont le bien est géré.


Si, par exemple, le bien est acquis dans une destination touristique, il peut être mieux exploité en tant que location de vacances. Les propriétés situées à proximité des campus universitaires peuvent être mieux adaptées à la construction de logements pour étudiants.


C'est un exemple concret : L'emplacement de la maison déterminera pratiquement tout ce qui se passera par la suite, alors renseignez-vous sur l'emplacement avant d'acheter.

5. Choisissez le bon type de financement

La plupart des personnes qui n'ont jamais possédé de bien locatif pensent qu'il suffit de trouver des locataires et de commencer à encaisser les chèques. Il y a deux raisons pour lesquelles quelqu'un achèterait un bien locatif : une appréciation à long terme et un flux de trésorerie mensuel positif.


Ces deux raisons dépendent du type de financement que vous utilisez. Plus votre paiement mensuel est élevé, moins vous disposez de liquidités. La plupart des programmes de prêts à l'investissement exigent un acompte de 20 à 30 %. En outre, l'assurance du propriétaire est généralement plus élevée que pour une résidence principale moyenne.


D'autres frais doivent être pris en compte dans le cas d'une location. Si vous faites appel à un gestionnaire immobilier, celui-ci prélèvera généralement 8 à 10 % du loyer mensuel. Les frais d'aménagement paysager doivent également être pris en compte. Enfin, vous devez disposer d'un fonds de réserve pour les inévitables toilettes bouchées ou appareils électroménagers en panne.


Vous aurez souvent besoin de plus d'argent que vous ne le pensiez, et les rentrées d'argent ne seront peut-être pas aussi importantes que vous l'aviez prévu. Avant d'aller plus loin, parlez à votre prêteur ou à votre courtier en prêts hypothécaires pour connaître toutes vos options de financement et les mensualités prévues.


Contactez également un autre investisseur pour avoir une meilleure idée des coûts mensuels ou annuels de la propriété qui vous échappent peut-être.

6. Investissez dans une assurance propriétaire

L'assurance propriétaire est importante pour tous les propriétaires. Ne serait-ce que parce qu'il est vrai qu'il vaut mieux prévenir que guérir.


L'assurance propriétaire peut protéger les propriétaires contre la perte de l'ensemble de leur portefeuille, voire plus. Cette assurance s'ajoute bien entendu à l'assurance habitation. L'ajout d'une assurance propriétaire peut vous protéger contre les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la responsabilité civile. MaFrenchbank est un meilleur choix lorsqu'il s'agit de souscrire une assurance habitation.

7. Faites appel à un agent immobilier

Il y a une grande différence entre faire une offre pour une résidence principale et pour un bien locatif. Comme pour tout achat, vous souhaitez toujours obtenir la meilleure offre possible.


Dans le cas d'une propriété locative, chaque euro dépensé représente une diminution des liquidités mensuelles. Le recours à un bon agent immobilier vous aidera à obtenir la meilleure offre.


Avec un plan et un financement en place, il sera plus facile pour votre agent de vous obtenir la propriété que vous voulez vraiment. Le plus important à ce stade est de rester patient. Il est préférable d'attendre quelques semaines ou quelques mois de plus pour obtenir un meilleur bien.

8. Vérifiez toutes les dépenses

La possession et l'exploitation d'un bien locatif peuvent être accablantes pour les investisseurs qui n'ont jamais été propriétaires. En particulier, les dépenses imprévues ont tendance à prendre les nouveaux investisseurs au dépourvu ; c'est pourquoi il est bon de connaître toutes les dépenses auxquelles vous pourriez être confronté au cours de la période de propriété.


Cela dit, il ne suffit pas de supposer des dépenses ; vous devez vous assurer de tout savoir. Les nouveaux investisseurs doivent tenir compte de toutes les dépenses d'exploitation possibles. Ce n'est qu'une fois que tout est pris en compte que les investisseurs peuvent réellement établir un budget en conséquence.

9. Connaître les obligations légales

Les propriétaires sont tenus à des obligations légales strictes. Outre les baux signés par leurs locataires, chaque pays adopte ses propres lois pour protéger à la fois les propriétaires et les locataires.


Cela dit, il est utile de connaître les lois auxquelles vous devez vous conformer en tant que propriétaire. Rien ne peut faire dérailler un investissement immobilier réussi plus rapidement que l'ignorance de la loi. Avant d'acheter un logement, assurez-vous de savoir exactement dans quoi vous vous engagez et les mesures que vous pouvez prendre pour réduire les risques.


Dans le cadre de la loi sur les relations entre propriétaires et locataires, les propriétaires sont responsables de cinq aspects essentiels. Tout d'abord, les propriétaires doivent superviser la gestion du dépôt de garantie.


Les propriétaires ont toujours le droit de demander un dépôt de garantie, mais il existe des lois qui dictent le montant de ce dépôt. Le propriétaire est également tenu de révéler l'identité du propriétaire du logement. Pour l'essentiel, il s'agit d'indiquer clairement aux locataires (souvent par écrit) qui est le propriétaire de l'immeuble et comment le contacter pour le paiement des loyers, les problèmes d'entretien, etc.


Les propriétaires sont également chargés de remettre les clés, c'est-à-dire de donner la possession du logement aux locataires. Cela se fait généralement après la signature du bail ou à une date convenue. 


Une fois les locataires installés dans le logement, les propriétaires sont tenus d'entretenir le bien conformément au contrat de location et aux lois.


Enfin, les propriétaires sont légalement tenus à un certain degré de responsabilité qui est à nouveau défini par les lois. Vérifiez toujours les lois locales pour vous assurer que vous respectez les normes légales en tant que propriétaire.

10. Après l'acceptation de votre offre

À partir du moment où votre offre est acceptée, le temps presse. Selon le délai dont vous disposez pour conclure la vente, vous pouvez être contraint d'agir rapidement. Vous devez savoir quels travaux, le cas échéant, vous souhaitez effectuer sur le bien. À partir de là, vous devez commencer à passer des appels pour savoir qui doit s'en charger et s'il est disponible.


Si vous faites appel à un gestionnaire immobilier, vous devez commencer à lui faire passer des entretiens et voir s'il vous convient. Il n'est pas non plus trop tôt pour commencer à chercher de nouveaux locataires. Bien sûr, vous devez attendre d'être propriétaire pour faire visiter la maison, mais vous pouvez placer une annonce en ligne avec l'adresse et la description pour susciter l'intérêt.


Vous devez prendre votre temps pour trouver les meilleurs locataires possibles. De nombreux nouveaux propriétaires louent au premier venu. Les bons locataires sont l'épine dorsale de tout bien locatif.


Vous devez faire preuve de diligence raisonnable à l'égard de chaque candidat pour vous assurer qu'il convient. Une fois que vous aurez conclu la vente et que vous aurez trouvé un locataire, vous pourrez commencer à vous amuser.

Risques liés à l'achat d'un bien locatif

L'immobilier locatif comporte quelques risques, notamment celui de la vacance. N'achetez pas un bien en pensant qu'il sera loué 365 jours par an, chaque année. Il y aura inévitablement des vacances, même s'il ne s'agit que de courtes interruptions entre deux locataires.


De nombreux investisseurs débutants oublient de tenir compte de ces périodes avant de se lancer. Laissez-vous toujours une petite marge de manœuvre dans le budget pour prévoir les vacances de temps en temps, surtout lorsque vous savez que le bail arrive à son terme.


Parmi les autres risques associés aux biens locatifs, citons les problèmes d'entretien et les coûts de sortie potentiels. En fait, des surprises peuvent survenir lorsque vous possédez un bien locatif, par exemple un appareil électroménager qui tombe en panne ou un dégât des eaux.


Lorsque ces événements se produisent, il vous incombe, en tant que propriétaire, de prendre en charge les réparations (et rapidement, surtout si le bail l'exige). Les investisseurs doivent tenir compte du fait que les frais d'entretien peuvent réduire leurs bénéfices mensuels, car tous les biens immobiliers doivent être entretenus.


Les frais de sortie font simplement référence au temps nécessaire pour vendre le bien un jour. Si, le moment venu, vous ne souhaitez plus gérer votre investissement, la vente du bien peut prendre du temps. Gardez cela à l'esprit lorsque vous analysez d'autres investissements potentiels, et veillez à choisir un marché attractif pour atténuer les risques.

Conclusion

L'achat d'un premier bien immobilier locatif est une étape importante sur la voie de l'exploitation d'un portefeuille de biens locatifs générant des revenus. Avec plusieurs biens produisant des revenus locatifs, les investisseurs peuvent percevoir des loyers de manière passive, mais tout commence par l'achat de votre premier bien locatif.


Cependant, il est important de noter que le premier bien locatif donnera le ton à la suite des événements. Pour réussir, partez du bon pied avec ces conseils et faites de votre premier bien locatif la meilleure décision d'investissement de votre vie.