La revente d'une maison peut être un excellent moyen de gagner rapidement de l'argent grâce à une propriété, mais cela implique de trouver la bonne opportunité, de la financer, d'obtenir les bons chiffres et de l'exécuter à la perfection. Ce guide vous guidera pas à pas à travers tout ce que vous devez faire.
Commençons par clarifier certains termes qui prêtent à confusion et vérifions que la conversion d'un bien immobilier est la bonne chose à faire pour vous.
1. Qu'est-ce que le flipping ?
Le flipping consiste tout simplement à acheter un bien à un prix donné, puis à le revendre rapidement à un prix plus élevé.
Le flipping peut impliquer ou non la remise à neuf de la propriété. Pour certaines personnes, le terme "flipping" ne s'applique qu'aux situations où l'on ne fait aucun travail (par exemple, on achète à un prix très bas pour une raison quelconque et on le remet immédiatement sur le marché).
Il est clair qu'il doit y avoir une raison pour justifier un prix de vente plus élevé - et il ne peut s'agir de la croissance du capital, car l'achat et la vente ne sont généralement séparés que de quelques mois (et non de quelques années).
C'est pourquoi la remise à neuf du bien fait normalement partie du processus de retournement, mais ce n'est pas une obligation. Vous pouvez également augmenter la valeur du bien :
- Prolonger le bail
- Résoudre un problème juridique
- Acheter tout simplement une bonne affaire
Comme je l'ai dit, il s'agit le plus souvent d'une remise à neuf, et je suppose que c'est le cas pour le reste de ce guide.
Pourquoi faire du flip ?
La revente d'une propriété est un excellent moyen de gagner beaucoup d'argent en une seule fois.
Comparons cela à l'achat d'un bien immobilier. Avec le bail, vous pouvez gagner quelques centaines d'euros de loyer chaque mois, puis recevoir une grosse somme d'argent des années plus tard si vous vendez lorsque le prix a augmenté.
En revanche, avec un flip, vous gagnez la totalité de la somme forfaitaire en une seule fois, quelques mois seulement après avoir acheté la propriété.
Aucun de ces modèles n'est "meilleur" que l'autre : c'est une question de stratégie. Le modèle du flip ne convient pas à tout le monde, mais il a tendance à bien fonctionner pour ces objectifs :
- Vous voulez quitter votre emploi actuel rapidement. La constitution d'un portefeuille d'achat-vente suffisamment important pour remplacer vos revenus locatifs prendrait des années, mais vous pourriez réaliser quelques projets d'achat-vente par an, dont les bénéfices pourraient remplacer votre salaire.
- Vous voulez réunir les fonds nécessaires au versement de dépôts pour l'achat d'une maison. Si vous disposez d'un dépôt suffisant pour un seul bien, ce n'est pas très utile pour constituer un portefeuille : une fois que vous en avez acheté un, vous n'avez plus de liquidités et vous êtes un peu coincé. En revanche, si vous utilisez cet argent pour revendre un bien immobilier, le bénéfice peut suffire à constituer un dépôt pour l'achat d'un logement, tout en conservant votre argent initial pour le revendre à nouveau.
2. Comment gagner de l'argent en retournant une propriété
Comprenez le fonctionnement du modèle de flipping, le type de rendement que vous pouvez espérer et le montant des impôts que vous devrez payer.
Comment gagner de l'argent avec le flipping ?
Les mathématiques du flip sont simples à comprendre, car il s'agit d'une activité comme une autre :
Profit = Prix de vente - prix d'achat - coûts
Donc :
- Prix d'achat : 100 000 €
- Coûts (rénovation, etc.) : £20 000 €
- Prix de vente : 150 000 €
- Bénéfice : 30 000 €
C'est vraiment tout ce qu'il y a à faire.
Si vous voulez rendre les choses un peu plus compliquées, vous pouvez calculer votre retour sur investissement ( RSI ) avec le calcul suivant :
Bénéfice / Argent investi = RSI
Ainsi, dans l'exemple que je viens de donner, l'argent investi s'élevait à 120 000 € et le bénéfice à 30 000 €. Si vous l'intégrez dans le calcul du RSI, vous obtenez :
30 000 € / 120 000 € = 0.25
Le RSI est exprimé en pourcentage, ce qui correspond à un rendement de 25 %.
Une règle empirique
Il est très fréquent que les investisseurs demandent : quel est le bon retour sur investissement pour un flip ?
Comme pour la plupart des choses, il n'y a pas de réponse unique : un bon rendement est celui qui vous satisfait. Mais une bonne règle empirique utilisée par de nombreux investisseurs est un RSI de 20 %.
Il s'agit d'une règle approximative, mais elle a sa logique. L'idée est la suivante : si vous visez un rendement de 10 % mais que vous évaluez mal vos coûts et que vous n'obtenez pas le rendement escompté, vous risquez facilement de ne pas gagner d'argent du tout, voire de subir une perte.
Mais en visant 20%, même si le projet ne se déroule pas aussi bien que vous l'aviez espéré, vous devriez quand même faire un bénéfice.
Tout comme pour les calculs d'achat-vente, votre RSI variera en fonction du niveau de votre investissement, qui dépendra à son tour de l'utilisation ou non de l'effet de levier.
Par exemple, dans l'exemple précédent, l'investisseur n'a peut-être investi que 60 000 €, le reste provenant d'un crédit-relais. Dans ce cas, le RSI serait de (30 000 € / 60 000 € = ) 50 %.
Traitement fiscal des bénéfices du flip
Un bénéfice avant impôt, c'est bien, mais le fisc voudra aussi être récompensé pour votre dur labeur.
Si le projet est entrepris par une société, celle-ci paiera l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices à la fin de son exercice financier, comme toute autre entreprise.
Si le projet est entrepris par un particulier, les bénéfices du projet seront généralement ajoutés à ses autres revenus (d'emploi, etc.) pour déterminer le montant de l'impôt sur le revenu qu'il doit payer.
Cela, à moins que vous ne puissiez prouver que votre intention était en fait de conserver le bien et que l'occasion de le vendre s'est présentée de manière inattendue.
Le taux de l'impôt sur les sociétés étant inférieur aux taux supérieur et supplémentaire de l'impôt sur le revenu, il peut être considéré comme fiscalement plus avantageux de créer une société pour les flips - mais, bien entendu, il ne s'agit pas d'un conseil fiscal et vous devez consulter un comptable pour déterminer ce qui vous convient le mieux.
3. Choisir la bonne propriété
Découvrez quels sont les facteurs qui font une cible parfaite pour un retournement.
Trouver un bien immobilier à retourner et le sécuriser au bon prix est - en ce moment - probablement la partie la plus difficile de tout le processus.
Il y a des moments dans le cycle où personne ne s'intéresse à l'immobilier, et vous pouvez pratiquement fixer votre prix et aspirer ce que vous voulez. Mais en ce moment, l'immobilier suscite beaucoup d'enthousiasme, ce qui signifie que de nombreuses personnes peuvent vous concurrencer et potentiellement surenchérir.
Nous verrons plus tard comment déterminer le prix que vous devez payer. Mais pour trouver des opportunités en premier lieu, vous pouvez regarder :
- Ventes aux enchères
- Trouver des propriétés qui semblent vides ou en mauvais état, et contacter directement les propriétaires.
- Marketing local (prospectus et petites annonces)
- Marketing en ligne
- Votre réseau d'autres investisseurs qui pourraient avoir repéré une affaire qui ne leur convient pas tout à fait.
Aucun de ces canaux n'est facile. Comme je l'ai dit, il est difficile de trouver une propriété appropriée et de l'obtenir au bon prix, alors attendez-vous à devoir consacrer beaucoup d'efforts à un ou plusieurs de ces canaux avant de commencer à voir des résultats significatifs.
Mais avant de commencer à chercher, vous devez savoir ce que vous recherchez.
Il y a trois facteurs qui doivent être réunis pour obtenir la cible parfaite d'un retournement :
- La bonne région
- La bonne propriété
- La bonne situation
La zone
Lorsque vous arriverez à la fin du projet, vous voudrez vendre la propriété rapidement. Vous devez donc bien sûr acheter dans des zones où vous pouvez constater que le marché évolue rapidement.
Il faut aussi que ce soit une zone où les propriétés se vendent rapidement à des propriétaires occupants, plutôt qu'à des investisseurs.
Les investisseurs (devraient, au moins) avoir un prix qu'ils ne sont pas prêts à dépasser - alors que les propriétaires occupants ont tendance à s'engager plus émotionnellement envers une propriété, et paieront plus que ce qu'ils avaient initialement prévu s'ils sont pris dans une surenchère.
Comment trouver de telles zones ? Un bon point de départ consiste à demander à un agent immobilier de vous dire où, dans son secteur, les propriétés se vendent dès qu'elles sont mises sur le marché : tout agent le sait et ne devrait pas avoir de problème à vous le dire.
Vous pouvez ensuite le vérifier par vous-même en consultant Leboncoin, et voir combien de temps après l'inscription d'une propriété, celle-ci commence à apparaître comme "vendue".
Ces zones ont tendance à être des quartiers familiaux recherchés, avec de bonnes écoles, de bonnes liaisons de transport et à proximité de nombreuses activités économiques.
En fait, si vous connaissez assez bien une ville, vous pouvez probablement prédire les zones où les biens se vendront rapidement - mais validez cette hypothèse en faisant vos recherches.
La propriété
Le bien idéal à revendre est celui qui attire le plus grand nombre d'acheteurs, parce que vous voulez le vendre rapidement et que vous voulez que les gens se le disputent et fassent monter les enchères.
Une maison jumelée de trois chambres serait idéale, car elle pourrait s'appliquer à la fois aux premiers et aux seconds acheteurs : vous pouvez imaginer qu'il s'agisse de la première maison de quelqu'un, mais aussi d'un appartement ou d'une petite maison mitoyenne. En attirant les deux marchés, vous avez plus de chances de vendre rapidement.
D'autres types de propriété - y compris les appartements - peuvent également convenir, mais le courant dominant est le nom du jeu.
Les maisons de plain-pied constituent une légère exception à cette règle : les maisons de plain-pied peuvent donner de très bons résultats, car elles ne sont pas nombreuses et font l'objet d'une forte demande.
Les personnes qui achètent des plain-pied ont également tendance à vouloir emménager dans une propriété qui a été récemment rénovée plutôt que de la réparer elles-mêmes, ce qui est encore mieux pour les flippers.
La situation
Il est clair que vous devez rechercher une propriété qui nécessite des travaux : il n'y a aucun potentiel de hausse si vous l'achetez en parfait état (à moins que vous n'ayez repéré l'un des autres angles plus inhabituels que j'ai mentionnés précédemment).
Idéalement, vous devez également cibler les biens pour lesquels le vendeur ne peut ou ne veut pas attendre le meilleur prix possible. S'il est pressé de s'en débarrasser, c'est une bonne nouvelle pour vous. Et si le vendeur est en détresse financière, ce sera une excellente nouvelle pour vous, comme le prouve le mauvais vent qui ne fait du bien à personne.
Les propriétés dont le propriétaire est décédé sont également intéressantes, car les bénéficiaires sont souvent désireux de s'en débarrasser rapidement (pour payer les impôts et mettre la main sur l'argent) plutôt que d'attendre des offres plus élevées.
La mauvaise nouvelle pour vous, bien sûr, c'est que toutes les autres personnes qui cherchent à revendre des propriétés ciblent exactement les mêmes propriétés que vous pour les mêmes raisons.
Vous ferez donc mieux si vous trouvez un bien qui rebute les autres flippers pour une raison ou une autre, comme des travaux structurels importants (mais facilement réparables) ou une rénovation plus importante que d'habitude.
L'autre outil que vous pouvez utiliser pour obtenir un bien très demandé est l'accès à des liquidités - nous y reviendrons plus tard...
4. Financer votre flip
Payer le projet est - bien sûr - assez important. Et pour compliquer les choses, il est peu probable que vous puissiez obtenir un prêt hypothécaire...
Vous pouvez utiliser un prêt hypothécaire pour un flip, mais vous n'êtes pas censé le faire. Même s'il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé, le prêteur vous aura donné l'argent en partant du principe que vous conserverez le bien à long terme et le louerez.
Ainsi, la première fois que vous remboursez le prêt hypothécaire après six mois parce que vous avez vendu le bien, vous pouvez peut-être vous en sortir : les projets peuvent changer, après tout.
Mais la deuxième fois ? Il y a de fortes chances que le prêteur remarque le schéma, refuse de vous prêter à nouveau et partage cette information avec d'autres prêteurs.
Une autre raison de ne pas utiliser les prêts hypothécaires (même si nous n'en avons pas besoin) est qu'ils ne prêteront pas sur des propriétés qui ne sont pas actuellement en état d'être louées - ce qui n'est pas le cas de nombreuses propriétés qui conviennent aux flips.
Et pour ajouter une troisième raison, la rapidité est souvent importante lorsqu'il s'agit de conclure une affaire - et les prêts hypothécaires ne sont rien d'autre qu'une lenteur insupportable.
Utiliser de l'argent liquide
Il n'y a pas grand-chose à dire sur l'utilisation de l'argent liquide : si vous avez suffisamment d'argent en banque pour couvrir l'achat et tous vos frais, c'est un moyen rapide, facile et en quelque sorte gratuit de financer le projet.
Pourquoi seulement quasi gratuite ? Parce qu'il y a toujours un coût d'opportunité : lorsque vous immobilisez cet argent pendant six mois, cela signifie que vous perdez le rendement que vous auriez obtenu en utilisant cet argent pour autre chose.
Si l'argent n'a fait que rester à la banque avec un taux d'intérêt annuel de 0,25 %, cette perte d'opportunité est presque nulle. Mais si une autre bonne affaire se présente la semaine prochaine et que vous avez déjà immobilisé tout votre argent, c'est un coût d'opportunité très réel.
La dernière chose à dire sur les liquidités est qu'elles ne doivent pas nécessairement être toutes à vous : vous pourriez plutôt créer une coentreprise sur le projet.
5. Obtenir les bons chiffres
La revente d'un bien immobilier demande beaucoup de travail, et cela ne sert à rien si vous n'êtes pas sûr de faire un bon bénéfice.
Dans un modèle commercial de flipping, il existe trois principaux "leviers" que vous pouvez actionner pour obtenir le résultat que vous souhaitez :
- Le prix de vente
- Coûts
- Le prix d'achat
C'est évident : quelle que soit la situation de départ, vous pouvez gagner plus d'argent en achetant moins cher, en vendant plus cher ou en réduisant vos coûts.
Examinons de plus près chacun de ces leviers.
Prix de vente
Le prix de vente est le levier sur lequel vous avez le moins de contrôle. Tout bien immobilier a son prix de marché - et personne ne vous paiera 20 000 € de plus que le prix du marché simplement parce que vous vous êtes trompé dans vos calculs et que vous avez vraiment besoin de ce chiffre.
Bien sûr, il y a des choses que vous pouvez faire pour augmenter le prix de vente - comme ajouter des commodités, agrandir ou faire des finitions de meilleure qualité - mais tout cela augmentera également vos coûts.
Donc, une fois que vous avez une propriété en tête, commencez par calculer le prix auquel vous pouvez espérer la vendre une fois la rénovation terminée. Pour ce faire, il est essentiel de trouver des comparables.
Un comparable est un bien similaire, proche, qui s'est vendu récemment. Quand on y pense, c'est évident : si un bien identique situé à côté s'est vendu hier à un certain prix, il est presque certain que votre bien se vendra à un prix très similaire.
Il est rare de disposer d'une comparaison aussi précise, c'est pourquoi il convient d'examiner plusieurs comparaisons différentes et d'essayer d'établir une sorte de moyenne.
L'idéal est de rechercher des propriétés très similaires vendues au cours des six derniers mois. Plus vous remontez dans le temps, ou plus la propriété est différente de la vôtre, moins vous pouvez vous fier aux résultats.
Avec un peu de chance, il y aura au moins quelques comparaisons raisonnables que vous pourrez utiliser pour vous faire une idée du prix de vente de votre propriété.
Si ce n'est pas le cas, c'est peut-être un signe que peu de biens se vendent dans cette région. Bien entendu, vous souhaitez acheter dans une région où les propriétés se vendent rapidement, car c'est exactement ce que vous tenterez de faire une fois votre projet terminé.
En plus de vos propres recherches, un agent immobilier sympathique peut vous aider à établir des comparaisons. Il faut parfois quelques mois pour que les transactions apparaissent sur le registre foncier, de sorte qu'un agent immobilier peut être au courant de ventes récentes qui n'ont pas encore été mises en ligne.
Ces données sont précieuses, car il s'agit de ventes récentes, ce qui vous permet d'y accorder plus d'importance.
Nous n'avons pas mentionné l'examen des propriétés qui sont actuellement en vente... et il y a une bonne raison à cela : le prix demandé d'une propriété n'aura pas nécessairement plus qu'une ressemblance passagère avec le prix de vente final.
Si vous ne regardez que les propriétés actuellement en vente et supposez que vous pouvez vendre à ce prix, vous risquez d'être trop confiant et de prendre de mauvaises décisions.
Les propriétés "à vendre" constituent un autre élément d'information, mais ne les laissez pas influencer votre jugement de manière excessive.
Coûts
Vous avez maintenant une bonne idée du prix de vente du bien une fois qu'il aura été remis en état. Le prochain levier est de savoir combien il vous en coûtera pour obtenir ce résultat.
Il existe cinq catégories principales de coûts que nous devons examiner...
Droit de timbre
Lorsque vous achetez la propriété en premier lieu, il y a probablement un droit de timbre à payer.
Frais professionnels
Vous devrez payer :
- Les frais de notaire, tant pour l'achat que pour la vente.
- Les honoraires de l'agent immobilier pour la vente, sauf si vous décidez de la vendre vous-même.
- Les frais du courtier pour l'organisation de votre financement, à moins que vous n'utilisiez des liquidités ou ne vous adressiez directement à un prêteur.
- les frais d'expertise que vous décidez de faire réaliser
Ces frais peuvent représenter une somme importante, mais vous devriez pouvoir obtenir des devis fixes afin de les connaître dès le départ. Veillez simplement à les prendre en compte.
Coûts de financement
Comme nous l'avons déjà dit, si vous utilisez un crédit-relais, vous devrez payer des frais et des intérêts. Vous devez savoir à quoi tout cela correspond et l'inclure dans vos coûts.
Coûts de refinancement
Le plus important ! Dans la plupart des cas, le budget de rénovation va représenter la part du lion de vos coûts.
C'est aussi le coût le plus facile à perdre le contrôle : à la fois à cause de problèmes inattendus et de la tentation de continuer à gonfler le budget avec des équipements haut de gamme pour maximiser le prix de vente.
Dans un monde idéal, avant de faire une offre sur une propriété, vous auriez un devis à prix fixe sur le coût de la rénovation.
Cela vous permettrait de traiter la rénovation comme un coût fixe, au même titre que tous les autres (honoraires professionnels, frais financiers, etc.), lorsque vous calculez le montant que vous pouvez vous permettre de payer.
Dans le monde réel... c'est difficile à réaliser. Vous devez avoir au moins une idée assez précise du coût probable, et pécher par excès de prudence.
Si vous avez les compétences nécessaires pour faire le travail vous-même, vous pouvez probablement établir un ensemble de coûts raisonnablement réalistes. Sinon, essayez d'emmener un constructeur avec vous pour visiter la propriété et obtenir au moins une estimation approximative de ce qu'il vous en coûtera.
Une fois que vous avez obtenu votre estimation des coûts, ajoutez au moins 10 % pour les imprévus. Dans chaque projet, il y a toujours un imprévu qui augmente les coûts - et si vous n'avez pas prévu que cela se produise, votre bénéfice sera réduit.
Coûts de détention
Pendant que le projet est en cours, vous aurez certains coûts associés à la propriété :
- Assurance
- factures de services publics
Ils ne seront pas énormes, mais doivent tout de même être pris en compte.
Prix d'achat
Le troisième "levier" est le prix d'achat. N'oubliez pas que vous pouvez soit :
- Vendez-le plus cher
- Réduisez vos coûts
- Achetez-le moins cher
Le prix d'achat est le levier sur lequel vous avez le plus de contrôle. Bien sûr, vous ne pouvez pas forcer quelqu'un à vous vendre un bien à un certain prix parce que c'est ce que vous devez payer.
Mais vous pouvez fixer votre limite supérieure, négocier pour acheter en dessous de cette limite supérieure et refuser d'acheter au-delà.
La limite supérieure est fixée par les deux autres facteurs. Revenons à notre équation simple de tout à l'heure :
Profit = Prix de vente - prix d'achat - coûts
Nous pouvons réarranger cela comme suit :
Prix de vente - Coûts - Profit = Prix d'achat
En d'autres termes...
- Vous savez à quel prix vous pouvez le vendre à la fin.
- Vous savez combien l'exécution du projet vous coûtera.
- Vous connaissez le bénéfice que vous souhaitez réaliser
- ...donc la limite supérieure du prix d'achat se calcule d'elle-même
Prenons un exemple. Disons que vous avez trouvé une propriété qui vaudra 200 000 € une fois qu'elle aura été entièrement rénovée. Vos coûts (y compris la rénovation, le financement et tout le reste) seront de 50 000 €. Vous investissez une somme d'environ 150 000 € et souhaitez réaliser un bénéfice de 20 %, soit 30 000 €.
Prix de vente : 200 000 €.
Moins les coûts : 50 000 €.
Moins le bénéfice : 30 000 €.
= Prix d'achat : 120 000 €.
Si vous payez plus de 120 000 €, vous n'obtiendrez pas le bénéfice souhaité. Si vous payez moins (tout en vendant pour le même montant et en contrôlant vos coûts), vous ferez plus de bénéfices que vous ne le souhaitiez.
Le problème auquel vous serez souvent confronté est qu'après avoir calculé le prix d'achat dont vous avez besoin, celui-ci sera bien inférieur à celui auquel le vendeur est prêt à vendre.
Le plus souvent, vous serez surenchéri par quelqu'un qui, soit :
- Peut faire le travail pour moins cher (il est peut-être lui-même constructeur).
- Est prêt à faire moins de bénéfices
- Il ne se soucie pas du tout de faire des bénéfices parce qu'il veut vivre dans cette maison.
- N'a tout simplement pas calculé ses chiffres correctement !
Malheureusement, il n'y a pas grand-chose à faire : à moins de trouver un moyen de dépenser moins, d'accepter un bénéfice moindre ou de vendre plus cher, votre prix de vente maximum est gravé dans le marbre.
Vous n'en avez peut-être pas l'impression, mais il vaut mieux passer à côté d'un bien que de payer trop cher et de passer des mois à travailler sur ce bien pour n'en tirer que très peu d'argent.
6. La rénovation de la propriété
Une fois le bien immobilier acquis au bon prix, l'étape suivante consiste à effectuer les travaux de rénovation ou d'aménagement.
Si vous avez des relations dans les métiers ou si vous êtes vous-même un bricoleur, c'est la partie la plus amusante - mais pour les investisseurs qui n'ont pas les mains libres, c'est la partie effrayante où les factures pour les différents coûts semblent arriver avec une régularité alarmante.
Quel que soit le groupe auquel vous appartenez, il est essentiel de maîtriser cette partie du processus pour éviter que le budget ne devienne incontrôlable et que vous vous retrouviez avec une propriété suffisamment attrayante pour déclencher une guerre des enchères.
Entrepreneur principal ou corps de métier individuel ?
Il y a deux façons de gérer un projet :
- Engagez un entrepreneur principal pour gérer le projet, qui fera appel à des sous-traitants si nécessaire.
- Engagez directement des entrepreneurs individuels et gérez vous-même le projet.
Le fait d'être votre propre chef de projet devrait vous coûter moins cher, car un entrepreneur principal intégrera une marge sur les honoraires du sous-traitant ou facturera des honoraires plus élevés pour tenir compte du temps de gestion du projet.
Cependant, votre temps a aussi un coût - et si vous manquez d'expérience, les retards causés par votre mauvaise planification pourraient vous coûter plus que ce que vous avez économisé.
Quel est le meilleur choix pour vous ? Vous seul pouvez décider...
Bien définir les spécifications
Il n'est pas toujours facile de bien définir les spécifications de la rénovation. Si vous optez pour des installations et des équipements trop coûteux, cela réduira votre rendement, car vous n'obtiendrez pas un supplément suffisant sur le prix de vente pour compenser.
En revanche, si vous optez pour des accessoires trop bon marché, l'ensemble du projet sera moins esthétique et plus difficile à vendre.
Le mieux est de demander conseil à des agents locaux avant de commencer, afin de fixer rapidement le niveau des spécifications (et donc le budget) - et avant d'avoir la possibilité de s'emballer et d'essayer de tout améliorer par la suite.
Convenez du calendrier
Si vous gérez le projet vous-même, vous devrez planifier chaque étape, en veillant à ce que tout se déroule dans le bon ordre et à ce qu'un temps suffisant soit accordé à chaque étape.
Ou si vous avez un entrepreneur principal qui gère le tout pour vous, vous devrez convenir d'un calendrier avec lui et vous assurer que ce calendrier est réaliste mais pas trop long.
De la même manière que vous avez besoin d'une marge de sécurité parce que chaque projet dépasse toujours le budget, vous devrez également prévoir une marge de temps, car il se passe toujours quelque chose qui fait dérailler le projet.
Qu'il s'agisse d'un corps de métier qui ne se présente pas, d'un retard dans les matériaux ou d'un contretemps inattendu, il est presque certain que le projet prendra plus de temps qu'il ne "devrait".
Il est particulièrement important de garder cela à l'esprit si vous avez recours au crédit-relais. Plus le projet est long, plus vos coûts de financement sont élevés - vous devez donc faire tout ce qui est en votre pouvoir pour réduire le délai.
De même, si vous êtes trop optimiste et que vous convenez d'une durée de financement trop courte, vous risquez de dépasser la durée convenue et de vous voir infliger des pénalités d'intérêt.
Continuez à vérifier
Dans tout projet, la plus grande erreur que commettent les investisseurs est de laisser faire les constructeurs et de supposer que s'ils reviennent à la date de fin convenue, le travail sera terminé.
En réalité, si vous quittez la balle des yeux, les choses vont s'arrêter. Soit vos ouvriers iront finir un autre travail où quelqu'un criera plus fort que vous, soit ils rencontreront un problème et ne pourront pas avancer avant que vous ne preniez une décision.
Si vous gérez le projet, vous devez être sur le site plusieurs fois par semaine et vous assurer que les membres de l'équipe concernés sont présents tous les jours. Même si vous laissez quelqu'un d'autre gérer le projet, vous devez être en contact avec lui au moins une fois par semaine et lui demander des mises à jour.
Planifier les paiements
Vos artisans devront être payés régulièrement tout au long du projet, et rapidement : si vous ne payez pas à temps, ils risquent de ne pas pouvoir acheter les matériaux ou payer leurs sous-traitants.
Vous ne devez cependant payer que pour le travail réellement effectué : à l'exception des matériaux, vous ne devez jamais payer d'avance.
Si vous travaillez avec un entrepreneur principal, il est préférable de convenir avec lui d'un calendrier de paiement dès le début et de vous mettre au pas.
Il doit savoir que s'il présente sa facture tous les mercredis, par exemple (avec les preuves du travail effectué si vous n'êtes pas là en personne), il peut espérer avoir l'argent sur son compte à temps pour payer son équipe le vendredi.
7. Réaliser la vente
Vous avez l'impression d'avoir fait tout le travail difficile, mais vous devez accorder autant d'attention à la vente de la propriété qu'à toutes les autres étapes. Voici ce que vous devez faire...
Mettez la propriété en valeur
Prenez conseil auprès des agents locaux, mais dans la plupart des cas, la mise en scène (l'utilisation de meubles et d'accessoires pour donner l'impression que la propriété est "habitée") fait une énorme différence dans la conversion des visites en offres.
Tout simplement, la plupart des gens ne peuvent pas voir une maison vide et s'imaginer qu'ils s'y sentent "comme à la maison". Si vous parvenez à leur faire franchir cet obstacle, ils sont beaucoup plus susceptibles d'en tomber amoureux - et si deux familles en tombent amoureuses, c'est la guerre des enchères !
Si vous réalisez des projets réguliers, il vaut probablement la peine d'acheter un ensemble de meubles et d'autres accessoires et de les transporter de maison en maison. S'il s'agit plutôt d'un projet ponctuel, vous pouvez parfois louer des meubles auprès de fournisseurs spécialisés.
Vous n'êtes pas obligé de tout mettre en scène : vous pouvez par exemple ne mettre en scène qu'une seule des chambres.
Je m'en tiendrais également au minimum de meubles nécessaires pour que l'appartement ait l'air accueillant, sans en ajouter suffisamment pour le faire paraître plus petit qu'il ne l'est - donc pas d'armoires.
Recrutez un agent (ou ne le faites pas)
Alors que vous approchez de la fin du projet, il est temps de penser à qui va vendre la propriété. Vous voudrez peut-être essayer de le faire vous-même en utilisant l'un des nombreux services qui vous permettent de vous inscrire directement sur Leboncoin et de faire les visites vous-même, ou vous penserez peut-être qu'un agent vous apportera plus de valeur que ce qu'il vous coûtera.
Si vous décidez de faire appel à un agent, interrogez-en plusieurs pour évaluer leurs connaissances.
Vous voudrez probablement choisir un agent qui est très actif localement et qui possède des propriétés similaires à la vôtre, car il pourrait être en mesure de présenter des acheteurs qui ont manifesté leur intérêt pour d'autres propriétés similaires qu'il représente.
Décidez de votre prix
Comme nous l'avons dit, avant même d'acheter la propriété, vous devriez avoir une bonne idée du prix auquel vous pouvez la vendre. Mais refaites toutes vos recherches (en ligne et hors ligne) lorsque vous approchez de la fin, au cas où le marché aurait évolué pendant que vous travailliez dessus.
Il y aura probablement une gamme de ce qui semble réalisable. C'est vous qui décidez où vous vous situez dans cette gamme. (Ne la dépassez pas, sinon vous ne susciterez pas beaucoup d'intérêt).
Un agent immobilier vous encouragera normalement à aller vers le haut de la gamme (ou au-delà), car il pense que c'est ce que vous voulez entendre. Mais sans négliger complètement leurs connaissances, ne vous laissez pas influencer : si vous voulez descendre plus bas dans l'espoir d'une vente rapide, faites-le.
Mon approche personnelle consisterait à aller vers le bas de la gamme pour susciter beaucoup d'intérêt, et à espérer trouver deux parties intéressées qui se surenchériront.
Si le bien reste trop longtemps sur le marché et que vous devez baisser le prix, non seulement cela vous coûte de l'argent (car vous payez vos frais de conservation plus longtemps), mais cela indique aux acheteurs potentiels que vous avez des difficultés.
Faites le passage en force
Une fois que vous avez obtenu une offre qui vous convient, le travail semble terminé... mais ne l'est pas. Non seulement plus de 30 % des ventes échouent, mais elles peuvent aussi durer des mois de plus qu'elles ne le devraient.
Parce que chaque jour vous coûte de l'argent et bloque vos liquidités de sorte que vous ne pouvez pas passer au projet suivant, vous devriez faire tout ce qui est en votre pouvoir pour faire avancer les choses.
Je ne vais pas m'attirer les foudres des avocats ou des agents, mais je les appellerais presque tous les jours : il n'est que trop fréquent que tout le monde attende à cause d'un malentendu, à moins que vous n'interveniez.
Conclusion
Évaluer, apprendre et (avec un peu de chance) recommencer.
C'est un modèle économique très simple, mais il y a encore beaucoup à apprendre. Vous ne réussirez certainement pas tout du premier coup, et vous continuerez probablement à faire des erreurs même si vous avez des dizaines de projets à votre actif.
Quoi que vous fassiez, commencez par acheter au bon prix. C'est la seule chose que vous ne pouvez pas changer en cours de route, et si vous faites une bonne affaire, cela vous donnera une marge de manœuvre pour faire face aux coûts imprévus et aux dépassements de budget que vous êtes sûr de subir.
