Comment transformer et revendre une maison

La plupart des acheteurs de maison veulent une propriété prête à être emménagée. Trouver des propriétés qui ont besoin de travaux - et dont le prix demandé reflète cet état - est une façon d'investir dans l'immobilier. Acheter à bas prix et vendre à prix élevé n'est pas révolutionnaire ; c'est ce qui se passe entre les deux qui différencie votre plan pour transformer une maison de celui qui consiste à conserver un bien d'investissement pendant que la valeur des maisons augmente.

Voici la version abrégée de la méthode de conversion d'une maison.

1. Déterminez votre budget

Avant toute chose, vous devez décider du montant que vous pouvez consacrer à votre investissement. Cela comprend le prix de la propriété, mais il y a beaucoup plus que cela. Vous devez également prévoir un budget pour :

• Réparations et mises à niveau : Combien devez-vous dépenser pour les réparations ? Que pouvez-vous faire vous-même et pour quoi devrez-vous faire appel à un professionnel ? Il peut être utile de disposer d'un chiffre approximatif.
• Coûts de possession : De la même façon que le coût de maintien des marchandises en stock affecte les résultats d'une entreprise, pensez aux coûts récurrents que vous devrez absorber tant que vous serez propriétaire de la maison. Il peut s'agir des intérêts si vous avez un prêt hypothécaire, des services publics, de l'assurance des propriétaires, des impôts fonciers et des frais d'association des propriétaires.
• Les frais de clôture : Même si vous payez comptant ou que vous achetez aux enchères, il y aura probablement des frais. Lorsque vous vendrez, il y aura également des frais de clôture.
• Votre équipe : En plus des artisans, vous aurez peut-être besoin d'autres professionnels dans votre coin. Vous pouvez travailler avec un agent d'inscription lorsque le moment est venu de vendre. Un avocat spécialisé dans l'immobilier est obligatoire dans certains endroits et peut également vous aider à résoudre les problèmes juridiques qui se posent.

Bien que vous n'ayez pas à payer pour cela, si vous utilisez la transpiration et faites le travail vous-même, vous pouvez considérer la valeur de votre temps. Combien de nuits et de week-ends êtes-vous prêt à sacrifier pour votre flip ?

2. Trouvez un terrain idéal pour la revente

Bien sûr, l'immobilier c'est toujours les trois L, emplacement, emplacement, emplacement. Mais lorsque vous essayez de faire des bénéfices en achetant et en vendant des biens immobiliers, l'emplacement peut faire la différence entre une somme rondelette et un gros regret.

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Les quartiers qui se situent au milieu du marché de l'immobilier sont généralement plus propices à la revente. Dans le haut de gamme, les maisons qui coûtent plusieurs centaines de milliers d'euros sont trop chères comme investissement initial.

Dans le bas de l'échelle, si vous achetez une propriété très bon marché dans une zone à bas prix et que vous la transformez en une maison avec des équipements exceptionnels, vous risquez de ne pas pouvoir la vendre suffisamment cher pour récupérer votre investissement.

Un agent immobilier qui a l'habitude de travailler avec des investisseurs peut être utile et peut s'avérer utile en tant qu'agent d'inscription lorsque le moment est venu de vendre. Il saura ce qui est considéré comme standard dans un quartier, disposera des dernières informations sur les ventes comparables et pourra vous mettre sur la piste de problèmes potentiels comme le zonage.

3. Constituez votre réseau de commerçants

Une fois que vous connaissez la région dans laquelle vous allez faire du flipping, commencez à trouver les professionnels avec lesquels vous voulez travailler.

Vous n'avez pas nécessairement besoin de commencer à embaucher ; assurez-vous simplement d'avoir le numéro d'un électricien, d'un plombier, d'un technicien en chauffage, ventilation et climatisation digne de confiance que vous pouvez appeler si nécessaire.

Une autre raison de mettre votre équipe en place : Pour maximiser les profits d'un achat de maison, vous devez posséder la propriété le moins longtemps possible. Plus les rénovations commencent tôt, plus vous êtes proche de la vente de la maison.

Si vous avez besoin d'un entrepreneur général, vous pouvez vous inscrire sur son calendrier, car les entrepreneurs peuvent réserver des travaux des semaines, voire des mois, à l'avance.

4. Assurez votre financement

Faire une offre en espèces pour votre retournement de maison peut vous faire économiser de l'argent puisque vous n'aurez pas autant de frais de clôture et que vous ne paierez pas d'intérêts pendant que vous travaillez sur la propriété.

Si vous disposez d'une importante valeur nette immobilière dans votre résidence principale, un refinancement en espèces pourrait vous donner l'argent nécessaire pour acheter un bien d'investissement.

Un prêt sur la valeur nette d'une maison pourrait servir le même objectif. Ces deux solutions sont toutefois risquées, car vous pourriez perdre votre maison si vous ne pouvez pas rembourser le prêt.

Vous pouvez également obtenir un prêt hypothécaire pour immeuble de placement. Ce type de prêt immobilier est généralement assorti d'exigences plus strictes que les prêts hypothécaires pour les résidences principales, car le prêteur part du principe que si vous vous trouvez dans une mauvaise passe, vous êtes plus susceptible de continuer à rembourser votre prêt hypothécaire initial et de ne pas rembourser le prêt immobilier d'investissement.

Voici un aperçu de ce que les prêteurs peuvent attendre de vous lorsque vous cherchez à obtenir un prêt immobilier :

• Cote de crédit minimale de 620, bien que les minimums des prêteurs puissent varier.
• Un acompte de 20 %.
• Des réserves de liquidités suffisantes pour couvrir vos dépenses pendant au moins six mois.

Les taux des prêts hypothécaires pour les immeubles de placement ont également tendance à être plus élevés que ceux des résidences principales. Comparer les taux et les frais de plusieurs prêteurs peut vous aider à trouver les conditions les plus favorables.

5. Trouver une maison à transformer et l'acheter

Bon, vous connaissez votre budget, vous avez repéré la bonne région et votre financement est en ordre. Maintenant, il est temps de trouver réellement votre propriété à vendre.

Vous avez déjà pris de nombreuses décisions, mais il y en a deux importantes. Premièrement, quelles sont les rénovations ou les réparations à effectuer ?

S'agit-il de réparations que vous pouvez vous permettre et réaliser ? Les améliorations esthétiques, comme un nouveau revêtement de sol ou du carrelage, sont relativement réalisables pour les novices en matière de rénovation et donnent des résultats visibles.

Y a-t-il des problèmes qui pourraient faire de la propriété un gouffre financier potentiel ? Une maison dont les fondations sont défectueuses ou qui présente d'autres problèmes structurels ne vaut probablement pas la peine que vous y consacriez du temps et de l'argent.

Une fois que vous avez déterminé l'ampleur des travaux, passez à la décision n° 2 : quelle est l'offre raisonnable à faire ? Beaucoup de flippers utilisent la règle des 70 % pour déterminer le prix maximum qu'ils sont prêts à payer pour une propriété.

L'idée est que vous ne devriez pas payer plus de 70 % de la valeur de la maison après les réparations, moins le coût des travaux. Vous pouvez déterminer la valeur après réparations en examinant les ventes comparables de propriétés voisines.

En d'autres termes,

(Valeur de la maison rénovée x 0,7) - coût des réparations = Prix d'achat maximum

Ainsi, si vous avez trouvé une maison que vous pensez pouvoir vendre 250 000 € et qui nécessitera 60 000 € de travaux, vous ne devriez pas payer plus de 115 000 € d'avance.

Avoir des chiffres précis en tête peut être particulièrement utile si vous êtes dans une situation de vente aux enchères ou si vous vous trouvez face à d'autres acheteurs dans une vente traditionnelle. Vous saurez quand vous devrez vous retirer et recommencer avec une autre maison.

6. Rénover la maison

C'est la partie qui semble si amusante à la télévision. Dans la vraie vie, ce n'est certainement pas un montage. 

Bien que le travail à la sueur de son front puisse vous aider à tirer plus de profit du projet, il est important de rester dans le cadre de votre expertise.

Les réparations bâclées risquent d'être signalées lors d'une inspection de la maison ou, pire, de déclencher une action en justice de la part de vos éventuels acheteurs. Des mises à jour esthétiques mal exécutées peuvent ne pas ajouter autant de valeur que vous l'espérez.

Faire appel à des professionnels en cas de besoin et obtenir les permis nécessaires tout au long du processus peut coûter du temps et de l'argent, mais pourrait vous éviter un gros casse-tête plus tard.

7. Vendre la maison rénovée

Enfin ! Vous êtes prêt à remettre cette maison en état à ses nouveaux propriétaires. Cela signifie qu'il faut fixer le prix de la maison, la mettre en vente et la montrer aux acheteurs potentiels. Certains acheteurs choisissent la vente par le propriétaire, renonçant à un agent d'inscription (et à sa commission) afin de maximiser les profits.

Comme pour les rénovations, le choix entre la vente par le propriétaire et la collaboration avec un agent d'inscription dépend de vos priorités. Si la vente sans agent vous permet d'économiser 3 %, elle peut aussi prendre beaucoup de temps.