Comment investir dans l'immobilier avec peu d'argent

Vous n'avez pas besoin d'être millionnaire pour investir dans l'immobilier. Consultez notre guide pour savoir comment investir dans l'immobilier.
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Comment investir dans l'immobilier avec peu d'argent

Vous vous demandez peut-être comment vous pouvez investir dans l'immobilier avec peu ou pas d'argent. Même s'il est vrai que l'investissement immobilier est une classe d'actifs qui nécessite généralement de l'argent pour en gagner, il existe des moyens de se lancer sans disposer d'énormes sommes d'argent. Dans cet article, je vais vous présenter 9 stratégies d'investissement immobilier que vous pouvez appliquer avec peu d'argent.

9 façons d'investir dans l'immobilier avec peu d'argent

    1. " Piratage de maison "

    Bien qu'il ne convienne pas à tout le monde, le piratage de maison peut être un excellent moyen de commencer. Avec cette stratégie, vous : 

    1. Achetez un immeuble de placement multifamilial et vivez dans l'un des logements comme résidence principale.
    2. Ensuite, vous louez les autres logements et couvrez votre hypothèque et vos dépenses immobilières sur l'ensemble de la propriété grâce aux revenus locatifs des autres locataires.
    3. Avec l'argent que vous ne dépensez pas en loyer, vous pouvez économiser pour verser un acompte pour votre prochain immeuble de placement.

    Comme vous achetez la propriété et l'utilisez comme votre résidence principale, vous pouvez probablement bénéficier d'un prêt FHA et verser un acompte de seulement 3,5 % pour financer votre stratégie de piratage immobilier. Votre admissibilité au prêt FHA dépend du nombre d'unités (la plupart des prêteurs limitent le financement résidentiel à quatre unités ou moins) et d'autres facteurs spécifiques à votre revenu, à vos qualifications de crédit, aux caractéristiques de la propriété et à son emplacement.


    Avec très peu d'argent de votre poche, vous pouvez acheter un immeuble de placement et le transformer en résidence principale. Idéalement, vous devez vous assurer que le revenu locatif total est suffisamment élevé pour couvrir toutes les dépenses de propriété, y compris une provision pour l'inoccupation, les taxes et l'assurance.

    2. Vivre sur place, puis louer

    Une autre façon de commencer est de retarder l'achat de la maison de vos rêves et d'acheter une propriété moins chère qui fera une excellente location à la place. Vivez dans votre location pendant quelques années, puis transformez-la en une propriété rentable.


    L'un des grands avantages de cette stratégie est que, puisque la maison est votre résidence principale, vous pouvez probablement bénéficier d'un prêt hypothécaire FHA à un taux d'intérêt très favorable (au lieu du taux d'intérêt plus élevé que les prêteurs appliquent aux immeubles locatifs).


    Alors qu'un bien locatif nécessite généralement une mise de fonds de 20 % et un financement conventionnel, un prêt FHA ne nécessite généralement qu'une mise de fonds de 3,5 %.


    En outre, lorsque vous déménagez, vous pouvez conserver le même prêt FHA - en plaçant des locataires pour couvrir vos frais d'hypothèque, d'assurance et d'entretien - et bénéficier à nouveau d'un prêt FHA pour votre prochaine maison si vous en faites votre nouvelle résidence principale.

    3. Rénovation des maisons

    Si vous êtes du genre bricoleur et que cela ne vous dérange pas de vivre dans une zone de construction, vous pouvez acheter une maison à rénover. Vous emménagez, effectuez des réparations et des améliorations, puis vous vendez la maison au prix fort.


    Cette stratégie nécessite de l'argent : vous aurez besoin d'une mise de fonds et de fonds de rénovation. Mais comme vous vivez dans la maison, vous " investissez " ce que vous dépenseriez en loyer pour constituer une valeur nette dans la propriété. Votre travail acharné peut vous permettre d'accumuler beaucoup de capital de sueur.


    Bien sûr, vous devez aussi avoir les compétences nécessaires pour faire une partie des rénovations vous-même (sinon vous paierez trop cher). Vous devez également vous renseigner sur le marché pour vous assurer que les mises à jour et les améliorations que vous apportez seront rentables. L'idée est d'améliorer la maison pour la vendre, et non d'y apporter des améliorations haut de gamme qui vous plaisent personnellement. En gardant cela à l'esprit, vous vous préparez à retirer le maximum d'équité lorsque vous vendez votre propriété.

    4. Crowdfunding immobilier

    Le crowdfunding est une autre stratégie qui vous permet d'ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille sans avoir un gros capital à investir.


    Grâce aux plateformes de crowdfunding en ligne, vous mettez votre argent en commun avec celui de nombreux autres petits investisseurs pour investir dans de grands projets commerciaux acquis et gérés par des promoteurs immobiliers professionnels. Il s'agit d'une forme très passive d'investissement immobilier où vous prêtez de l'argent à un promoteur immobilier pour un projet particulier dans un délai défini.


    L'investissement minimum pour de nombreuses plateformes a baissé. En fait, vous pouvez commencer avec seulement 500 €. Vous pouvez même acquérir et financer vous-même un immeuble locatif clé en main.

    Gardez à l'esprit que de nombreuses plateformes de crowdfunding ne vous laisseront investir avec elles que si vous êtes un investisseur accrédité.

    5. Les sociétés d'investissement immobilier

    Les sociétés d'investissement immobilier (REIT) sont une alternative à l'achat direct de biens immobiliers. Mieux encore, vous n'avez pas besoin de beaucoup d'argent pour acheter une FPI. Pensez à une FPI comme à un ensemble d'actifs immobiliers, qui sont gérés par un professionnel de l'immobilier et négociés librement sur le marché boursier. Les FPI offrent certaines des caractéristiques intéressantes des placements en actions. Vous pouvez souvent acheter des fractions d'actions et investir avec de petits minimums.


    Les FPI peuvent être un choix à faible risque pour les investisseurs immobiliers passifs, car elles permettent de diversifier les types de propriétés et les emplacements géographiques. Certaines FPI versent des dividendes et peuvent donc faire partie de votre portefeuille de revenus. L'idée derrière l'investissement dans les FPI est de participer aux rendements souvent plus élevés des actifs immobiliers sans posséder ni gérer de biens immobiliers.

    6. Option de location principale

    Il s'agit d'une stratégie compliquée, plus courante pour les investissements plus lourds, tels qu'un immeuble d'appartements ou une propriété commerciale. C'est ainsi que Brandon Turner, fondateur de BiggerPockets, s'est lancé dans l'investissement immobilier sans argent.


    Par le biais d'un réseau, il a rencontré un propriétaire d'immeuble d'habitation qui souhaitait ne pas s'occuper de tout. Brandon et le propriétaire se sont mis d'accord sur une option de location principale (MLO) dans le cadre de laquelle Brandon louerait et gérerait la propriété, paierait toutes les dépenses liées à la propriété (taxes, entretien, assurance, etc.) et sous-louerait la propriété à des locataires. Les locataires paient un loyer dont une partie est reversée au propriétaire. Brandon garde le reste, économisant pour l'acompte à verser pour acheter le bien au propriétaire, le bailleur.


    Avec un MLO, vous avez généralement une option d'achat tout en louant et en gérant le bien pour le compte du propriétaire. Dans le cas de Brandon, le propriétaire a fini par lui vendre le bien via l'option d'achat qui faisait partie du contrat initial. Cette stratégie est similaire au financement par le vendeur, sauf qu'aucun transfert de propriété ou de titre n'a lieu pendant la durée du MLO.

    7. Vente en gros de propriétés aux investisseurs

    Pensez aux panneaux d'apparence amateur sur le bord de la route qui disent "nous achetons des maisons" ou à la carte postale que vous recevez par la poste et qui vous annonce "un paiement forfaitaire en espèces pour votre maison en 30 jours, sans exposition ni frais de clôture".  En tant que grossiste, vous trouvez des vendeurs motivés et promettez d'acheter leur maison en espèces en 30 jours, mais ce n'est pas vous qui versez l'argent.


    Au lieu de cela, vous négociez un prix au comptant dans un état "tel quel" et vous leur fournissez un contrat de "cession" qui vous donne le temps de trouver un acheteur au comptant pour acheter la maison au prix que vous avez promis au vendeur (plus vos honoraires) et de lui "céder" le contrat.


    Pour réussir, vous devez savoir quel prix au comptant rendra le vendeur heureux tout en laissant un "écart" suffisant pour qu'un réhabilitateur puisse réaliser un bénéfice après avoir payé le prix d'acquisition, les rénovations et les réparations, les frais de détention et les frais de vente. Pour ce faire, vous devez savoir quels travaux de rénovation sont nécessaires, connaître les marchés locaux, être capable d'estimer avec précision les chiffres (tels que les coûts de réparation, la valeur marchande de la propriété avant et après les réparations, les frais de clôture, etc. Les honoraires des grossistes se situent généralement entre 5 000 et 15 000 € par transaction. Certains grossistes gagnent entre 25 000 et 30 000 € par transaction.


    Pour réussir, vous devez faire preuve de beaucoup d'ardeur et vous aurez besoin d'un budget pour la publicité - la plupart des grossistes trouvent des vendeurs motivés par le biais du courrier direct et du démarchage téléphonique.

    8. Chien-oiseau (repérer les bonnes affaires pour les autres)

    Vous n'avez vraiment pas besoin d'argent pour faire du "chien-oiseau" et vous ne prenez aucun des risques liés à l'achat d'un bien d'investissement par vous-même.


    Ce terme vient de la chasse. Les chasseurs utilisent des chiens pour les aider à repérer et à récupérer les oiseaux après les avoir abattus. En tant que chien d'arrêt, vous recherchez, ou repérez, les opportunités d'investissement. C'est ce qu'on appelle parfois "conduire pour des billets". Vous circulez beaucoup en voiture, à la recherche de propriétés qui semblent vacantes ou qui ont besoin de réparations.


    Vous effectuez une analyse préliminaire, prenez quelques photos de l'extérieur de la propriété et du quartier, et transmettez les pistes à des grossistes ou à des investisseurs dans des projets d'aménagement et de rénovation en échange d'une commission d'intermédiaire. 

    Ces honoraires sont bien sûr négociables et, en fonction de l'endroit où vous vivez, de la quantité d'analyses que vous faites et d'autres facteurs, vous pouvez empocher environ 1 000 € chaque fois qu'un investisseur peut transformer votre piste en une affaire. Bien que vous n'ayez pas besoin d'argent pour commencer, vous devez cultiver un réseau d'investisseurs à qui transmettre vos pistes et négocier vos honoraires avec chacun d'eux.

    9. Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter

    Il s'agit d'une stratégie d'investissement immobilier qui consiste à acquérir une propriété nécessitant des réparations importantes (à un prix réduit) et à la rénover pour la rendre conforme aux normes de location. 

    Vous placez ensuite des locataires pour couvrir les coûts d'acquisition et de propriété, et vous refinancez le bien en un prêt à la valeur après réparation (ARV) afin de pouvoir retirer des fonds pour acheter un autre bien en difficulté et recommencer. Vous achetez, rénovez, louez, refinancez et répétez le processus jusqu'à ce que vous disposiez d'un portefeuille de biens locatifs de la taille souhaitée, qui vous assure un revenu locatif passif chaque mois.


    Cela semble assez facile, non ? Il y a beaucoup de choses à apprendre avant de se lancer : ce qu'il faut rénover et combien il faut payer, le montant du loyer que vous pouvez demander, ce qu'est une bonne affaire, comment déterminer la VRA, etc. 



    Cette stratégie nécessite également une somme importante d'argent pour démarrer : vous aurez besoin d'un acompte pour acheter votre premier bien en difficulté et vous aurez besoin d'argent pour effectuer la réhabilitation. Étant donné que les prêteurs traditionnels ne financeront généralement pas une maison nécessitant de gros travaux, vous devrez trouver un financement alternatif.


    Si elle est appliquée correctement, la méthode peut fournir un revenu fiable, essentiellement passif, et une méthode renouvelable pour acheter sans cesse de nouveaux biens locatifs.

    Faites vos recherches avant de vous lancer pour confirmer que cette stratégie est la meilleure pour votre région. Elle est plus efficace dans les régions où les prix n'augmentent pas et où la législation fiscale est favorable.

    Conclusion

    L'immobilier est une classe d'actifs que tout investisseur sérieux devrait avoir dans son portefeuille pour une bonne diversification. Si la plupart des gens pensent à la possession et à la gestion de biens locatifs lorsqu'ils entendent le terme "investisseur immobilier", il existe des moyens plus passifs - et moins coûteux - d'investir dans l'immobilier. Il est important de faire des recherches et de choisir une orientation qui vous intéresse. Plongez dans l'investissement immobilier avec l'une des 9 stratégies présentées dans cet article.


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